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  • 世邦魏理仕Q2臺(tái)北商辦租賃市場(chǎng)觀察：空置率處?kù)稓v史低點(diǎn)，B辦租賃表現(xiàn)穩(wěn)健
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認(rèn)為，短期內(nèi)外商租賃動(dòng)能仍顯不足 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認(rèn)為，短期內(nèi)外商租賃動(dòng)能仍顯不足

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】據(jù)世邦魏理仕研究部2023年7月21日統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月來(lái)臺(tái)北辦公室市場(chǎng)中A辦與B辦大樓租賃表現(xiàn)已出現(xiàn)分歧。2023年第二季臺(tái)北主要商圈優(yōu)質(zhì)辦公室總淨(jìng)去化量約-1,280坪，連續(xù)兩季寫(xiě)下負(fù)值，主要係受到A辦市場(chǎng)拖累。臺(tái)北A辦市場(chǎng)已連續(xù)三季見(jiàn)到總空置面積上升，加上年初位於信義計(jì)畫(huà)區(qū)的富邦人壽A25大樓完工釋出，導(dǎo)致第二季A辦平均空置率走高至8.2％，連帶使租金成長(zhǎng)速度趨緩。
 
相較之下，臺(tái)北市中心B辦租賃需求愈趨穩(wěn)定，過(guò)去三季以來(lái)B辦淨(jìng)去化量維持正數(shù)，擺脫新冠疫情期間去化水準(zhǔn)起伏不定的陰霾。隨著中小型空置單位陸續(xù)去化，2023年第二季B辦平均空置率下探至2.9％，為2000年網(wǎng)路泡沫化以來(lái)最佳表現(xiàn)，多棟大樓的最新成交租金創(chuàng)下自身最高紀(jì)錄，帶動(dòng)B辦平均租金升至新臺(tái)幣1,883元/坪，較2022年同期溫和增加1％。
 
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示：「當(dāng)前不少A辦租戶(hù)基於預(yù)算考量而暫緩辦公室搬遷計(jì)畫(huà)，年初以來(lái)亦見(jiàn)到部分外商於續(xù)約協(xié)商過(guò)程中，提出縮減承租面積的要求，反映A辦市場(chǎng)租賃氣氛趨於保守。反觀B辦市場(chǎng)，在租金水準(zhǔn)相對(duì)平實(shí)、漲幅較為和緩的特性下，國(guó)內(nèi)外中小型企業(yè)租賃動(dòng)能維持不墜，過(guò)去幾個(gè)月陸續(xù)有租戶(hù)由非核心區(qū)域遷至市中心主要商圈內(nèi)的B辦大樓，且近期B辦租戶(hù)對(duì)於擴(kuò)充辦公空間的態(tài)度亦較為積極。」
 
由於近年新完工B辦大樓匱乏，加以B辦租賃需求逐漸回溫，對(duì)比2022年第一季僅55％的B辦大樓達(dá)到滿(mǎn)租狀態(tài)，2023年第二季B辦滿(mǎn)租比例已攀升至82％，顯示目前B辦市場(chǎng)上可供租戶(hù)選擇的單位相當(dāng)有限。另一方面，目前臺(tái)北市主要商圈內(nèi)約半數(shù)的B辦屋齡已達(dá)三十年以上，特定老舊大樓的房東因而選擇透過(guò)都市更新或危老重建的方式，除可獲取額外容積獎(jiǎng)勵(lì)，亦能藉由產(chǎn)品重新定位，使資產(chǎn)價(jià)值最大化。當(dāng)未來(lái)有越來(lái)越多老舊B辦進(jìn)入改建階段後，可預(yù)見(jiàn)市中心B辦供給愈形吃緊，若再考量部分B辦將重建為頂級(jí)A辦，甚或規(guī)劃為豪宅與飯店，未來(lái)數(shù)年內(nèi)坐落地點(diǎn)佳、租金平易近人的B辦大樓將備受中小企業(yè)青睞。
 
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認(rèn)為，短期內(nèi)外商租賃動(dòng)能仍顯不足，主要商圈A辦平均空置率將於2023年底上升至逾11％，部分A辦房東態(tài)度將出現(xiàn)軟化，而B(niǎo)辦空置率可望維持低檔，故B辦房東在租約談判上較佔(zhàn)有優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年臺(tái)北市中心A辦新供給陸續(xù)出籠，合計(jì)總出租樓地板面積將達(dá)23.5萬(wàn)坪，世邦魏理仕研究部預(yù)測(cè)A辦平均空置率最遲將於2027年攀升至20％以上，同時(shí)間B辦空置率將持續(xù)降至歷史新低。
 
從長(zhǎng)期來(lái)看，新完工A辦挾著新穎設(shè)計(jì)、先進(jìn)設(shè)備等優(yōu)勢(shì)，將吸引部分B辦大樓租戶(hù)遷入。世邦魏理仕估價(jià)及諮詢(xún)部副董事張維升指出，「針對(duì)目前租金效益較差、閒置空間難以去化的老舊B辦，若房東有意走向重建之路，建議可將綠建築、智慧建築等容積獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目、以及尖端租戶(hù)在意的ESG議題一併納入評(píng)估，而如以改建為新A辦大樓作為未來(lái)定位，將不可輕忽接下來(lái)五年臺(tái)北市中心及南港地區(qū)內(nèi)大量新供給所帶來(lái)的龐大競(jìng)爭(zhēng)壓力，更應(yīng)專(zhuān)注於未來(lái)產(chǎn)品定位貼合市場(chǎng)需求?！?br />